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“小碧桂园”中梁上市倒计时 继续“一路狂奔”?

时间: 2018-11-15 08:14:18 | 来源: 新京报 | 阅读: 90次

“小碧桂园”中梁上市倒计时 继续“一路狂奔”?

千亿房企中唯一未上市的温州房企中梁控股于11月13日向港交所提交了招股书,这是继正荣、美的、大发后又一家内地房企赴港上市。目前,中梁控股的资产规模已经达到千亿以上,也是近8年拟上市住宅为主的房企中规模最大的一家。

就销售金额而言,中梁控股3年间销售翻了将近7倍,成为内地销售额增速最快的房企之一。据克而瑞数据显示,2015年中梁销售仅有168亿元,2016年实现337亿元,2017年跃升至758亿元。截至2018年10月底,中梁销售规模约1002亿元。从招股书不难窥见,中梁控股从温州走向全国的发展路径。

负债猛降:净资产负债率从1335%降至44.6%

今年,已经上市的房企在IPO初期负债率居高不下,而中梁在准备上市之前,负债率猛降至44.6%。

招股书显示,2015年至2018年上半年,净负债比率分别为1335%、1790.2%、339.5%、44.6%,同时,反映偿债能力的指标之一利息保障比率也呈现快速递增的态势,从2015年的64.8%增长至222.9%。

中梁在招股书中解释称,资产负债比率在2015年至2016年激增是因为业务增长下融资需求激增以及购买土地所致,同时相应物业还未开始预售以及产生现金流入;而2017年至2018年上半年猛降是因为总权益相比2016年分别增长260.2%及72.6%,此外还源于中梁保留了盈利的增长。

此外,中梁营收增长速度较快。据中梁招股书信息显示,中梁2016年、2017年全年收益分别为29.25亿元、140.26亿元,2018年上半年收益为97.31亿元。

但是,中梁控股2017年全年、2018年上半年溢利分别为4.99亿元、8.37亿元,此前2015年和2016年分别录得1.8亿元及2.69亿元的净亏损。虽然扭亏转盈,但是,相比于同等规模的上市房企,中梁控股的净利润规模仍然较低。

阿米巴模式:三年分公司由48家增至705家

在招股书中,中梁特意花费不少篇章来介绍和论述阿米巴模式。“阿米巴模式”由日本经营之圣稻盛和夫提出:把企业划分成一个个小的团体组织,通过独立核算制加以运作,在公司内部培养具备经营者意识的领导,实现全员参与的经营模式。

中梁结合自身企业特色,创造了中国第一个地产阿米巴管理模式:划分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构,总部向区域充分授权,区域作为经营主体,自主经营、独立核算、自负盈亏,最终形成了“精总部,强一线,小组织”的阿米巴经营模式。

招股书披露,目前,中梁境内附属公司数量从2015年底的48家增至2018年8月31日中的705家,同期雇员也由740人增至万人以上。在中梁内部,将阿米巴生态系统称之为“1335代码”。

除了组织切分外,中梁对组织和员工实行高额的奖励机制,类似于跟投机机制。2015年,中梁在公司内部推行“共同投资计划”,投资覆盖管理层到员工,每名参与员工投资额根据职位高低有所不同,但是与职责范围相关。

截至今年8月31日,中梁附属公司231个物业中的158个为共同投资项目,占比达到68.4%。

下沉三四线:被称为 “小碧桂园”

2009年,年仅37岁的杨剑在温州创办中梁地产。中梁地产在温州历经沉浮,中梁营销相关负责人曾经向记者介绍,中梁历经温州市场的高峰和低点,旗下项目在高峰时候卖到单价8万而后低谷时近乎腰斩。

经历了市场起伏使得中梁对市场的周期有更深的体会。2016年,中梁走出温州,将总部搬迁到上海,开始全国化扩张,同时实行“总部一线,布局三四线”的战略,在去库存和棚改政策的东风下,抓住了三四线城市楼市回暖的行情。

中梁布局三四线、实行高激励的扩张方式,与房企巨头碧桂园类似,也因此被业内人士称之为“小碧桂园”。

对于三四线战略,杨剑曾做过一个形象的比喻:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

由于出身温州,长三角依然是布局重点,其中浙江省、江苏省、安徽省的土地储备占比达到43.6%。截止今年8月31日,中梁已经开发316个物业项目,在22个省市的110个城市布局,项目多位于三四线城市以及一二线周边城市。

如今,站在千亿的起点,在三四线去库存接近尾声的时候,中梁上市后将面临新的市场转向。

新京报记者 徐倩 编辑 袁秀丽 校对 郑厚今 

新闻标题: “小碧桂园”中梁上市倒计时 继续“一路狂奔”?
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新闻标签:碧桂园  阿米巴  招股书
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