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地产圈三大未解谜之一: 泰禾的销售额是多少?

时间: 2018-10-12 14:57:13 | 来源: 新浪财经-自媒体综合 | 阅读: 84次

日k线图

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地产深言 地产深言

2004年北京房地产市场的地位,与今天并没有什么不同。

2004年北京房地产市场的地位,与今天并没有什么不同。

那时候二线城市房价眼看突破3000元大关,甚至有强二线逼近5000元。实在是太贵了,一套两居室得花上30万呀。

可是北京已经有逼近每平米万元的天价豪宅了,这样的豪宅得花100多万才能买一套,数额之巨,令人揪心。

北京与北京之外的市场从来就有这种差距。这种巨大的落差在房地产高速发展的这十几年中,从未有过弥合迹象。

这种落差奠定了北京“大哥大”的地位,天南海北的开发商为了追求高溢价,纷纷挥师北上,十几年后的今天,闽系、浙系、京派、央企、国企,只有进不来的,没有不想进的。

2004年的时候,一家闽系房企带着“新中式”走进了通州。

闽系、新中式、通州,这三个词放在2018年,可以直译为品牌、爆款、稀缺,解释得俗气一点,那就是热销、现金流、回款。

可是在14年前,这个位于通州的闽系房企所打造的“新中式”因为思路太先进,不能被高端购房人群所接受。

确实先进。回顾历史我们才恍然大悟,原来沈琳在14年前就看出新中式会火,掐指一算通州会成副中心,这里将成为中国最具溢价空间的地方。

北京土豪的前瞻性就不能跟操盘手比,14年前他们哪有这种眼光,否则运河岸上的院子怎么会滞销。

滞销了长达5年之久,时间一晃到了楼市最辉煌的2009年,黄老板终于坐不住了,思来想去,地段不能改,就只能改风格,从新中式到欧美风,案名也变成了泰禾红御。

占据了天时与人和的泰禾红御还是没能如黄老板的预期一样,让泰禾名声大噪,泰禾红御销路仍然不畅。

这主要是因为潞城当时还没开始拔草,大片的荒草地怎么看都不像高净值人群爱的样子。

由此可见,黄老板对于打造高端产品的执念由来已久。

你想想看,2004年福州的房子3000多人民币时,身处北京的运河岸上的院子叫价2000多美刀,这简直是爱与不爱的差距。黄老板因此不远万里而来。

时间又走过五年,终于到了我们零零后熟悉的2014年,十三四岁的我认出了成龙大爷托举的那四个字:中国院子。

抛弃了浮夸的欧美风,中式大院再度回归,中国院子开始被土豪关注。但风格的演变不是重点,重点在于10前年你看不起的通州潞城,如今已经让你高攀不起了。

这个见证了通州历史巨变的老项目,终于开始发光发热。

从运河岸上的院子到泰禾红御,再到中国院子,这个项目的起起伏伏如同泰禾一路走来的缩影,看天吃饭成了中国院子和泰禾最大的风险。

这就是走高端路线的致命问题:市场好时,皆大欢喜;市场疲软时,大量资金沉淀,无力回天。

然而黄老板坚定看好这条路,从2010年泰禾上市起,他迎来了四面八方的资金,攒了两年多,2013年起重庄押宝北京,从此泰禾与“一线城市”“高端”打断骨头连着筋。

——壹——

今天泰禾院系所面临的问题与十年前运河岸上的院子并没有本质不同,当年运河岸上的院子最大的短板是地段,现在分布在各大一线及强二线城市中的院系产品,最大的短板是市场行情。

当房闹的悲剧再次上演,我们仿佛看到了2008年那场大萧条的序幕。十年之后的2018年,万科白鹭郡从500万拦腰降至278万,碧桂园多地售楼处维权闹事,华夏幸福找了四五个买家接手环京土地。

扛不住的开发商只能降价甩卖换取现金流,忍不了的购房人必须打砸售楼处赢得赔偿金。

此处若允许加一横批,我想应该是:活下去。

与他们狼狈的身影不同,泰禾的背脊一直是笔直的。金府大院自年初开盘之后,半年多以来一直酝酿开出二期,但预售证迟迟批不下来,售楼处的小姐姐们一天给同一个客户打5遍电话,殷殷叮嘱“交了定金就能锁定房源”。

预售证都没下来,房源就能锁定。

百步之外的邻居天悦壹号已经拿到了三期预售证,一二三期售价基本持平,没有大涨,完全顺应民心,用最快的速度适应了市场的变化。

金府大院不干这样随波逐流的事,他想按照以往的市场规律拿到更高价格的二期预售, 据说目前已经公关下一栋精装,还剩下两栋毛坯正愁溢价出路。

这是豪宅专业户的气节,哪怕丢了现金流也不能丢的气节。

这种气节早在泰禾进京的第二年就显现出来了,2014年泰禾拿下如今西府大院所在地块,去除全部配建后,纯商品住宅楼面价折合8万/平米,当年总地价款是49.58亿元。

后来的情况我们都清楚,昆仑域才卖多少钱,泰禾想破10万,可以说没门。那三四个同岁的豪宅,昆仑域、中国玺、中骏天宸,哪个如同西府大院这样,如此这般宁折不弯。

四年过去了,将近50亿的资金沉淀,这得付多少利息呀。

豪宅的去化太容易受市场环境所左右,从2017年开始的这波收紧效应没有逐步减弱,而是一天天加强,叠加去杠杆风波,房企腹背受敌,销售端无以为继,融资端口子被勒住。

一直主打豪宅的泰禾始终在强调高周转,且不说矛盾与否,只看0.15的存货周转率,就能看出黄老板多么不情愿降价打折,估计合肥院子降价事件很是让他痛心疾首。

这就是豪宅不肯折价的困境,这样的困境让泰禾在2017年结束时只有166亿元的账面现金余额。

市场环境并没有转好的迹象,如果黄老板仍然不愿丢掉豪宅的包袱轻装上路,那么他接下来要做的,就是用超高财技融来一笔笔现金流。

——贰——

黄老板就是这样做的。除了在两会时一次次为民呼号之外,他最高光的时刻应该就是奔走在融资路上之时。

10月10号那天,泰禾接连发布公告,为北京院子所属的北京泰禾锦绣置业做10亿元的融资担保,为杭州院子所属的杭州泰峪追加3亿元财务资助,向控股股东泰禾投资增加50亿融资额度。

诸如此类的财务运作公告在最近的几个月来极为频繁,截止10号的公告,泰禾对外担保余额已经超过900亿,是最近一期经审计归母权益的5倍还多,公告中泰禾也对此做出了风险预警。

花样融资是泰禾的独门秘技,旁的房企只有白白羡慕的份儿。黄老板对此也是深以为傲,出身银行的他对金融手段达到迷信的程度,那句“不懂金融就做不好房地产”的警句仍言犹在耳,他说国外房地产属于金融业,房地产非常重要的一点是资金运作。

资金这件事,在泰禾上市后的近20年间,确实被运作得淋漓尽致。

泰禾与银行保持着密切的联系,其控股股东泰禾投资是福建海峡银行第二大股东,同时又战略注资东兴证券、福建农商银行,黄老板本人还担任福建海峡银行董事、福建省总商会副会长。

当融资渠道被收紧,发生在今年6月的定增被中止之后,泰禾仍然能够不停的运作资金,手段包括但不限于ABS、Reits、信托、私募、员工持股、美元债、股份质押。

说起股份质押,截止到9月,泰禾控股股东泰禾投资已经质押99%的股本,叶荔手里的股本更是100%质押。

经过如此频繁和大规模的资本运作之后,泰禾2018上半年还欠了2000多个亿,这得是拿了多少个高价地没开出来。

泰禾的财报就像是我奶奶的棉袄,补丁上叠着补丁,缝缝补补又一年。

高达8.22%的资金成本与80%以上的负债率,让财务问题成为泰禾评级路上永远的拦路虎。今年5月穆迪对泰禾的评级从B1下调至B2,在穆迪的体系中,B级为投机体系,泰禾属于“缺少理想投资的品质”,意味着还本付息或长期内履行合同中其他条款的保证极小。

穆迪认为泰禾杠杆较高的原因是,其举债扩张及房地产销售的现金回款速度慢于预期。而公司到期的境内影子银行贷款及可回售境内债券,造成的再融资压力有所增加。

就是因为全线高端产品策略,直接导致泰禾回款周期过长,在资金链极度紧绷的状态下,只能全世界融资,用黄老板的话来说,这叫融资渠道多元化。

在众多的融资案例中,上文提到的本月10号为北京院子所属公司北京泰禾锦绣置业所做的10亿担保,最有意思。

这笔10亿融资是由万向信托提供,被担保人北京泰禾锦绣置业旗下唯一项目泰禾北京院子正在进行二期销售。

公告显示截止到2018年6月,北京院子这一项目在未经审计前提下,亏了580万。在北京做项目能做出亏损,不知道有没有后来者,大约是前无古人了。

北京院子二期所在地块是泰禾在2017年拿下,总价接近60亿,剔除配建等,经过不精确测算,地块内纯商品住宅楼面价6.8万。

但是尴尬的是,这一地块限售价7万,执行7090政策,同时限高12米,容积率1.1。

翻译一下就是,在这块地上,无法建洋房,只能做叠拼或联排,但是70%的房源要做成90平米,规定售价又只比成本价高出2000元/平米。

上面这一段每个字都透着尴尬,这些充满着矛盾的条款都没能让热血澎湃的泰禾冷静下来,仍然在国土局挥斥方遒,简直细思极恐。

泰禾的内部决策机制是有问题的,大问题。

——叁——

黄老板及其家族控制人们应该是意识到这样的问题了。

从年中开始酝酿发酵的房企裁员事件,记不清是哪家带的头,泰禾肯定是最受关注的其中一家,也是动作幅度最大的一家。

大概意思是7月开始泰禾就进入热情的裁人状态,总体比例30%,整体规模二三百人。

房企几乎都在裁员,三个月过去了,这已经不算新鲜事。新鲜的是,当其他房企一边裁员一边冻编之时,泰禾一边裁员一边招人。

官方回复叫“千人计划”,虚头巴脑的条件就不列了,单说最基本条件:非211、985院校毕业生不收。

还在技校攻读世界经济与文学概论专业的我,看不得这种招人条件,看谁不起呢。

这个人才计划反映在管理层上,财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇、元老级副总裁丁毓琨、副总裁沈力男等10名高管先后离职。

走马上任的有金融出身的黄曦、原寺库CEO陈建豪、资深媒体人伍小峰等,换防结束后,泰禾的副总裁团队超过20人。

在人力方面,泰禾偏爱龙湖、万科、万达、华夏幸福培养出来的人才,此次历时一年多的大换血,让泰禾拥有了房企前10的优秀管理人才。

如果说2017年之前的泰禾有太重的家族企业包袱,那么这次换血之后,起码从人员配置上来看,泰禾已经初步具备专业职业经理人管理架构。

泰禾内部问题频出,就连孙河那块地都能毫不迟疑的拿下,这家企业近些年激进的步伐所累积出的决策、管理等方面的问题,太需要一次人才换防为其止血。

从2010年上市起,泰禾就瞄准了上海、北京两大区域,在地价陡升的2013-2015年间,泰禾不计代价获取一线城市土地。

2013年拿地金额195亿,2014年拿地金额146亿,2015年财报未公布拿地金额,在这一年泰禾开始有了小规模并购行为。并且通过财报数据推算,泰禾在2013年拿地楼面价就已经超过8000元。

上市后经过了6年肆意而蛮横的生长,2017年的楼市基本面倒逼着泰禾必须脱离家族管控式的草莽生长,进化成一个高效、有组织的金牌职业经理人团队。

中国院子如今蜚声圈内,黄老板不想把他太快的卖出去,从2002年拿地到现在,中国院子终于成为黄老板心中理想的“品牌高地”,只要中国院子还在,泰禾高端大气上档次的调性就还在。

但是对于这件事,孙宏斌就有不同的看法,1以下容积率的独栋融创也有,北京壹号庄园如今已经快清盘了。

这就是融创年年公布销售额的原因。

一直到前段时间,我都特别好奇泰禾前三季度到底卖了多少钱,跟2000个小目标之间还差多少。

不过最近想通了,这世界总有未解之谜,不能求全责备,就好比地产圈的这三大未解之谜:

王老师看上田小姐什么了?王思聪下一任女友会是谁?泰禾的销售额是多少?

新闻标题: 地产圈三大未解谜之一: 泰禾的销售额是多少?
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新闻标签:解谜  三大  销售额
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