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曾陷风波的房企如今怎样?万达被侃教科书式危机应对

时间: 2018-09-18 07:32:46 | 来源: 新浪财经-自媒体综合 | 阅读: 115次

曾陷入风波的房企如今怎样了?

来源:固收彬法

【天风研究·固收】 孙彬彬/高志刚/苏雯

摘要:

本轮房地产行业调控从16年底至今,公开市场债券违约率并不高,但是受到信用事件冲击的房企数量却不少。

回顾2017-2018年地产调控期间曾身陷风波的地产企业发生了一系列事件,都是随着信用事件曝出以及市场情绪的持续发酵,相关主体个券估值出现大幅跳升。但是从不同信用事件的冲击程度以及后续个券估值和信用利差的走势来看,不同案例之间又呈现显著的差异,反映了投资者情绪的变化。

曾陷入风波的房企如今怎样了?

本轮地产调控从16年10月开始,至今已经接近两年时间,可以说调控已经进入深水区。在调控的这段时间内,虽然房企整体的违约率并不高,但是不乏引发市场高度关注的信用事件,也不乏教科书式的危机应对案例,这些负面事件冲击下,发行人的存量债券估值出现跳升,对于投资机构而言,这其中还可能存在着投资机会。

回顾过去,这些房企都各自经历了什么?现在又是否成功走出当时的阴影?通过案例回顾与总结,把握事件进展中变化与转折,以及投资者情绪的变化,为投资机构信用危机事件处理提供参考。

1. 万达商业

万达集团的风波始于2017年6月22日搜狐财经[1]关于“浦发银行、工行资管、建行上海等机构要求其管理人清仓与大连万达相关的债券”的报道,此后万达大规模出售国内外资产,积极化解债务危机,被市场誉为“教科书式的危机应对”。

万达事件主要过程回顾:

(1) 2017年6月22日上午,受大行抛售传言的影响,万达在交易所上市的多只债券突然出现大幅下跌,万达旗下上市公司也被波及,截至当日上午休盘,万达电影下跌9.87%。午间,公司公告停牌[2]。万达集团随即于官方网站发布声明表示,有人恶意炒作建行等银行下发通知抛售万达债券一事,经了解建行等多家银行从未下发此类通知,这些言论属于谣言,并指万达集团经营一切良好。据中国证券网新闻报道[3],银监会于6月中旬要求各家银行排查包括万达、海航集团、复星、浙江罗森内里在内数家企业的授信及风险分析,排查对象多是近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团。

(2) 2017年7月17日,据新浪财经媒体报道[4],一份《关于银监会口头转达党中央国务院对大连万达集团股份有限公司六个境外项目处理措施的情况汇报文件》显示,万达集团六个境外投资项目是近期我国对外投资严格管控的领域,拟对六个项目严肃处理。

(3) 2017年7月19日,万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,两项交易总金额637.5亿元。

(4) 2017年7月21日,王健林表态:“积极响应国家号召,我们决定把主要投资放在国内。”[5]

(5) 2017年8月18日,国务院办公厅转发《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》,限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

(6) 2017年9月28日,标普下调万达商业地产评级,从BBB-/负面观察降至BB/负面。

(7) 2017年9月29日,穆迪将万达商业地产评级从Baa3降至Ba1。

(8) 2018年1月3日,惠誉将万达商业地产的长期外债发行人评级从BBB下调至BB+。

(9) 2018年1月16日,万达在香港的上市公司万达酒店发展(00169.HK)公告称,拟作价3560万英镑出售英国伦敦的项目万达One Nine Elms(万达•伦敦ONE)60%的股权。同时,买方同意代表伦敦项目公司向万达酒店偿还债务约1.59亿英镑。此外,持有该项目40%股权的万达香港也已经订立了类似协议以出售持有的余下的40%的股权,每股价格与万达酒店发展出售的价格相同。至此,万达把伦敦ONE项目全部出售。由于买家负责承担该项目的债务,万达将在此次交易中大约获得约4000万英镑(约合人民币3.55亿元)的收益。

(10) 2018年1月29日,万达酒店发展公告称,万达酒店发展以3.15亿澳元出售万达位于澳大利亚的两个项目。同时,买方还同意负责完成目标公司向万达偿还债务款项8.15亿澳元,包括现有贷款7.42亿澳元及额外贷款6700万澳元连同应计利息。此外,万达集团发布消息称,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁、京东、融创,与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

(11) 2018年2月5日,阿里巴巴集团、文投控股与万达集团签订战略投资协议,收购万达电影12.77%的股份,其中阿里巴巴出资46.8亿元、文投控股出资31.2亿元,分别成为万达电影第二、第三大股东。

(12) 2018年2月14日,据马德里竞技官网信息显示,大连万达集团将所持马德里竞技俱乐部17%的股份卖给了以色列富翁Idan Ofer的量子太平洋集团。

(13) 2018年2月27日,为贯彻公司发展战略,万达商业决定将名称变更为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。

万达商业作为国内商业地产的龙头企业,具备一定的规模效应,盈利能力较强,万达的风波导火索起源于银监会于17年6月中旬要求各家银行排查包括万达、海航集团在内数家企业的授信及风险分析,排查对象多是近年来海外投资较为凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团,政策的转向使得万达被置于舆论的风口浪尖。随后万达立即大规模出售国内外资产,回笼现金流保障公司资金链安全,公司现金流和杠杆率都同步明显的改善,同时公司董事长表态积极响应国家号召,把主要投资放在国内,市场的担忧逐步缓释。

2. 龙湖地产

龙湖地产债券价格的涨跌来得快去得也快,事发于财经记者一篇文章[6],暗示公司实际控制人吴亚军已经许久未归国,随着吴亚军回国,公司债券估值逐步回落。

龙湖事件主要过程回顾:

(1)2018年3月30日标普上调龙湖集团评级展望由“稳定”上调至“正面”,继续维持BBB-长期主体信用等级。

(2)2018年4月19日,财经记者写了一篇文章[7]说“龙湖集团董事长吴亚军许久没有回中国内地了。”随后各种传言,龙湖海外债遭受抛售。

(3)截至2018年5月9日,据港股沽空数据显示,在港交所地产板块上市公司的3天平均沽空比率和5天沽空比率排名中,龙湖集团分别以28.1%和24.23%的沽空比率高居第五位和第二位。

(4)2018年5月18日,在传闻日甚、负面缠身的时候,龙湖集团董事长吴亚军回国了,并拜会了农行董事长周慕冰[8]。

(5)2018年5月19日,重庆龙湖80亿发债计划“中止”。

(6)2018年6月6日,重庆龙湖拟发行的一笔小公募债券,拟发行额由80亿元下调为50亿元。

(7)2018年6月11日,重庆龙湖拟发行的一笔50亿小公募债券项目审核通过。

龙湖基本面状况良好,风波的导火索还是出于投资者对民营企业实际控制人的担扰,在当时的环境下,传闻日甚,导致估值有一定程度的上行,事件短期发酵之后,实际控制人吴亚军女士迅速回国,并透过媒体对此前未归国的质疑进行了解释,随着这个担忧点的化解,公司债券的估值随即回落。

3. 天房发展

中信信托发布的《中信·天房2号贷款集合资金信托计划第二次临时信息披露报告》引发广泛的关注。报告中称,天房集团应于5月18日偿还的2亿本金及利息可能发生违约风险,这一风险提示把天房集团推向了关注的焦点。随后天房发展收到上交所针对其2017年年报的事后审核问询函。一周内,天房发展接连遭到考验。

天房事件主要过程回顾:

(1)2018年5月8日,天房集团公告称,天津市国资委将其持有的天房集团100%股权无偿划转至天津津诚国有资本投资运营公司。股权划转后,公司控股股东由天津市国资委变更为津诚资本,实际控制人仍为天津市国资委。

(2)2018年5月10日晚,中信信托责任有限公司发布《中信·天房2号贷款集合资金信托计划第二次临时信息披露报告》。报告称,“天房集团应于2018年5月18日向本信托计划偿还贷款本金2亿元及相应利息,我司特此公告提示受益人,借款人天房集团届时可能发生无法如期偿付贷款本息的违约风险”。

(3)2018年5月15日,天房集团发布澄清公告,天房集团已与中信信托确认,将依照合同约定按期还款,资金计划有保障,并不存在延期还款问题。

(4)2018年5月15日,天房发展收到上交所问询函,要求公司对2017年年报披露的负债和资金情况、经营情况等事项予以回复并披露。

(5)2018年6月11日,天房集团收到深交所的监管函,要求公司尽快披露年报,并说明公司生产经营是否正常等事项。

(6)2018年7月2日,天房发展公告称控股股东天房集团拟进行混改,但截止目前,在天津产权交易中心公布的混改项目,未产生符合条件的意向投资者。

(7)2018年8月6日,中诚信评级将天房集团购房尾款ABS列入信用评级观察名单。

(8)2018年8月17日,天房集团公告披露拟向津诚资本通过非公开协议方式转让持有的部分天房发展股权,占天房集团2017年末净资产比例的10.27%,股权转让后,天房集团持有上市公司股权占上市公司总股本的13.53%。

(9)2018年8月31日,因工程质量等问题天房集团总经理熊光宇被严肃问责,并与公司董事长邸达同时遭罢免。原天津市国资委副主任王振宇被任命为天房集团新董事长。

天房发展的风波导火索起源于中信信托关于天房集团应于5月18日偿还的2亿本金及利息可能发生违约风险的提示,这一风险提示后,天房发展的债券估值大幅跳升。随后天房发展收到上交所针对其2017年年报的事后审核问询函,一周内,公司接连遭到考验。同时天房发展的盈利能力和存货周转率等财务指标表现在这4家房企中相对偏弱,杠杆在近几年也经历了快速的扩张,债务负担重,天房发展控股股东天房集团的混改也一直未产生符合条件的意向投资者,债券估值收益率仍在高位。

4. 华夏幸福

华夏幸福事件事发于2018年4月底,上交所向华夏幸福发布问询函,让公司就产业新城业务、房地产开发业务、融资与资金情况等四大类18个重点关注问题做出回复。华夏幸福发布针对上交所问询函的回复公告,公告承认公司存在异地复制不确定性风险,资金和现金流风险,并提出了多项管控措施。随后7月份,华夏幸福137亿向平安资管转让19.70%股权,“幸福”和“平安”的组合让投资者对于华夏幸福短期风险的担忧有所缓释,估值有小幅走低,但整体仍处于高位。

华夏幸福事件主要过程回顾:

(1)2018年3月5日,公司公告拟与湖北银行签署《全面战略合作协议》,建立长期战略合作伙伴关系。自2018年至2021年期间,双方合作融资总量累计为100亿元。

(2)2018年3月15日,新浪财经报道[9],华夏幸福霸州孔雀城房价打折卖。

(3)2018年3月27日,公司对于有关文章发布“银行停止向公司发放开发贷”、“公司陷入资金链困局”、“孔雀城打包出售两百多亿资产”的报道进行澄清。

(4)2018年4月13日,华夏幸福公告称收到上交所发布的2017年年报事后审核问询函,就公司产业新城业务、房地产开发业务、融资与资金情况等四大类18个重点关注问题发出问询。

(5)2018年4月20日,华夏幸福发布针对上交所问询函的回复公告,华夏幸福在公告中的风险提示中表示,如后续政府园区结算款项未能及时收回、房地产业务销售未能改善,将面临资金和现金流风险。

(6)2018年4月21日,公司公告华夏控股累计质押公司的股份合计12987500股,占其持有公司股份的71.27%,占公司总股本的43.95%。

(7)2018年5月16日,华夏幸福公告称公司与中信银行建立战略合作关系,后者同意向华夏幸福集团提供总额不超过315亿元的集团授信额度。

(8)2018年6月1日,澎湃新闻报道[10]华夏幸福董事长王学文投资浙江合众新能源汽车。

(9)2018年7月10日,华夏幸福137亿向平安资管转让19.70%股权,将改组董事会。

(10)2018年8月23日,财联社报道[11]公司因战略收缩,华夏幸福天津事业部已就地解散。

华夏幸福估值的压力来源于媒体关于公司“银行停止向公司发放开发贷”、“公司陷入资金链困局”、“孔雀城打包出售两百多亿资产”的报道,同时公司收到上交所的问询函,让公司就产业新城业务、房地产开发业务、融资与资金情况等四大类18个重点关注问题做出回复,而这些问题也正是债券投资者对于公司的担忧所在。随后公司在公告中承认存在异地复制不确定性风险,资金和现金流风险,并提出了多项管控措施。之后三个月的时间内,公司并没有具体的化解方案,债券估值持续攀升。最终在7月份,华夏幸福137亿向平安资管转让19.70%股权,平安资管的入股让投资者对于华夏幸福风险的担忧短期有所缓释。目前,公司异地开发正有效推进,但是公司杠杆率仍然较高,应收账款规模近年来不断增加,公司产业新城的模式下,现金回款周期相对长,前期土地投资和基础设施建设前期投入大,对公司现金流仍然形成一定压力。因此,虽然引入战略投资者后,公司债券估值有一定程度的下行,但是下行幅度较为缓慢,收益率还处在高位。

[1]http://www.sohu.com/a/150984554_222256

[2]http://finance.caixin.com/2017-06-22/101104492.html

[3]http://company.cnstock.com/company/scp_gsxw/201706/4093917.htm?from=szkxapp

[4]http://finance.sina.com.cn/roll/2017-07-18/doc-ifyiamif3448856.shtml

[5]http://www.cs.com.cn/xwzx/201707/t20170721_5386846.html

[6]https://mp.weixin.qq.com/s/x2UATio0fDktM076lEpkvQ

[7]https://mp.weixin.qq.com/s/x2UATio0fDktM076lEpkvQ

[8]http://www.cfi.net.cn/p20180523000015.html

[9]http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/2018-03-16/doc-ifysieah6403979.shtml

[10]https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_2168067

[11]https://www.cailianpress.com/roll/270339

企业经营情况如何?

从公司治理看,四家房企有三家都是民营企业,其中万达商业原本是港股上市公司,2016年9月21日私有化后退市,目前是IPO排队企业,截至2017年3月审核状态为已反馈,拟在上海主板上市,实际控制人为王健林。而华夏幸福是国内A股上市公司,实际控制人王文学,王文学先生通过间接持有华夏幸福基业控股股份公司和鼎基资本管理有限公司股权,实际控制华夏幸福50.82%的股权。两家房企均是非典型房企,前者是商业地产的龙头,后者是产业新城的翘楚。龙湖集团是港股上市公司,创建于重庆,布局于全国,公司实际控制人为吴亚军。

虽然三家房企都是民企,但是三家公司均拥有相对健全的公司治理体制,然而作为民企,实际控制人的一举一动仍然会牵动资本市场对公司的目光,真真假假的传言,均可能引发境内外股债市场避险情绪的上升。天房发展是地方国有房企,第一大股东是天津房地产集团有限公司,实际控制人是天津市国资委,同时公司还是国内A股上市公司,治理结构健全,受实际控制人因素影响的风险相对较小。

从盈利能力看:万达商业在17年开始有所下滑,净利润从16年的328.85亿元,下滑至17年的219.91亿元,而天房发展在16年出现亏损,亏损额为2.48亿元,17年虽然扭亏为盈,但是整体盈利能力仍然不强,龙湖和华夏幸福近年来净利润表现较为稳定,17年同比改善明显,创近四年来的新高。华夏幸福和万达商业的净资产收益率近年来持续下滑,华夏幸福的ROE从14年的43%下滑至17年的28%,而万达商业的ROE从14年的19%下滑至17年的9.4%,从2014至2017年,龙湖的ROE均保持在15%以上,龙湖和天房17年的净资产收益率均较16年有所提升,但是天房的净资产收益率在4家公司中表现最弱,近年来基本都在5%以下,盈利能力不强。

从现金流看:企业的现金流依赖于运营资本的变现、投资活动的进退把握、资本市场再融资能力,以及如何把握这些不同现金流来源之间的平衡关系。从4家发债房企的报表来看,华夏幸福和万达商业的经营性现金流净额在不同年份存在较大波动,在环首都经济圈房地产市场的支撑下,华夏幸福2015年、2016年经营性现金转正,但是在业务快速扩张下,17年华夏幸福经营性现金流大幅净流出,而天房发展的经营性现金流在14-16年的3年时间都是净流出状态,17年由负转正,净流入20亿元。龙湖近年来经营性现金流相对较为稳定,均为净流入的状态。从投资活动产生的现金流量净额情况来看,近年来,4家房企的投资性现金流均呈现净流出的状态,万达商业和华夏幸福的投资性现金流在不同年份的波动较大。2016年4家房企的自由现金流均存在缺口,17年天发发展和万达商业有所改善,而华夏幸福的自由现金流缺口则进一步扩大。从这4家企业的筹资活动产生的现金流量净额来看,龙湖集团近年来外部融资较为稳定,筹资性现金流净额均呈现净流入的状态,且每年有一定幅度增长,而万达和华夏幸福的筹资性现金流净额波动则较大,万达和华夏幸福18年半年报数据显示,2家企业的筹资性现金流均出现大幅净流出状态。天房发展的筹资性现金流净额则从17年开始呈净流出状态。

从财务杠杆看:房地产作为金融属性较强的行业,对于杠杆运用较强,资金敏感性较高,房企杠杆率相较于其他行业普遍较高,因此针对融资渠道的调控是行业调控的重要工具。企业在顺周期时容易产生筹资冲动,然而较为丰富的融资来源,在一定程度上导致了企业“过度投资”、“过度杠杆经营”。在融资环境收缩来临时,企业则开始面临现金流困境。

15-16年外部融资环境宽松,资金成本较低,龙湖在15年以来杠杆率水平逐步提升,但是相较于其他几家房企,杠杆率水平并不高。万达商业虽然在14-16年通过一系列境内外并购实现快速扩张,但是公司资产规模增速较负债规模增速更快,公司杠杆率水平从14年开始还有所下降。华夏幸福在近几年杠杆都保持在84.8%左右较高的水平,17年有小幅下降,公司销售回款波动性较高,快速扩张下利息费用进一步侵蚀利润和现金流。天房发展是这4家房企中近几年杠杆扩张速度最快的房企,截止2018年半年度资产负债率已经达到83.98%。

总体而言,龙湖在杠杆率、盈利能力和现金流的表现上都较为优异,天房发展的基本面情况较弱,杠杆率近几年有较为明显的提升,华夏幸福和万达商业的现金流在不同年份波动较大,华夏幸福对于杠杆的依赖性更强。

危机下企业再融资情况的审视

企业的风险会随着负债率的上升而上升,如果社会融资减少,市场流动性减弱,企业现金流无法覆盖运营成本和还本付息支出,就可能出现债务违约,企业进一步可能出现被金融机构挤兑的局面,这种情况下,即便是大企业也难逃风险,对于高杠杆的地产企业尤甚。

债券融资是一把双刃剑,一方面丰富了企业的融资方式,另一方面,过分依赖公开市场债券融资对资金链稳定性要求会有所提高,尤其是对于民营企业而言,当主体发生负面事件或舆论新闻时,寻求直接融资向间接融资的回归可能会更加困难。

在企业发生负面事件冲击时,金融机构尤其是银行机构对企业的态度对于企业转危为安具有重要作用。

万达商业自17年6月被银监会邮件点名引发二级恐慌性抛售之后,虽然公司立即做了危机处理,公司债券估值仍在随后3个月时间里持续上行。

从公司的筹资性现金流净额和货币资金情况来看,万达在当时确实遇到了明显的流动性紧缩,2017年第三季度开始公司筹资性现金流大幅下降,当季公司货币资金减少了约303亿元,随后第四季度,万达雷厉风行的出售了公司的文旅和酒店资产,退出英国、澳洲等部分海外项目,快速回笼现金,确保流动性正常,虽然2017年第四季度公司筹资性现金流净额仍然下滑明显,但是货币资金已经扭转了下滑的趋势。

而对于龙湖集团而言,在传闻日甚之时,5月18日上午,农业银行董事长周慕冰及各部门相关领导在农行总行会见了龙湖集团董事长吴亚军一行。双方主要就龙湖长租公寓业务与农行不良资产处置相互结合问题进行了探讨。龙湖“冠寓”今后将得到农行的政策支持,再结合自身的金融资源优势,寻求更大发展[12]。此新闻出来之后,逐步打消了市场对于公司的担扰,公司债券的估值也逐步回落。

18年龙湖集团境内发行了三只公司债,发行金额合计80亿元,发行期限均为3+2年。风波处理完成之后,公司新发债的票面利率有所下降,市场快速重拾对公司的认可度。

18年半年度取得借款收到的现金情况来看,同比仍有所提高,货币资金也稳步增加,公司从外部获得融资的能力较强。

天房发展17年以来,筹资性现金流均呈现净流出的状态,2017年公司偿还了部分债务,当年筹资活动现金净流出31.41亿元,2018年净流出状态有进一步扩大的趋势,从取得借款收到的现金来看,18年公司借款收到的现金也有所减少。

从2017年第三季度,天房发展的货币资金就有所下降,截止18年半年度,公司账上的货币资金仅11.5亿元,然而相较于万达商业、龙湖地产和华夏幸福而言,天房发展的债务率却较高,对外部融资的依赖性大。

华夏幸福2018年第一季度取得借款收到的现金同比下滑28%,筹资性现金流也由上年同比的净流入转为净流出,净流出额达到68.34亿元,18年上半年度的筹资情况进一步弱化,取得借款收到的现金为170.9亿元,同比下降36%,筹资性现金流净流出97亿元。

5月15日下午,华夏幸福发布公告称,拟与中信银行股份有限公司签订《战略合作协议》。中信银行将华夏幸福集团认定为战略客户,同意向华夏幸福集团提供总额不超过人民币315亿元的集团授信额度,其中产业新城授信额度不超过165亿元。

7月10日华夏幸福的控股股东华夏幸福基业控股股份公司与平安资产管理有限责任公司签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让约5.82亿股华夏幸福股份,占华夏幸福总股本的19.70%,转让价款共计约137.7亿元。

在外部融资环境收紧的背景下,公司再融资能力受到一定影响,通过与银行建立战略合作关系以及转让股权引入战略投资者,公司积极的向市场传递解决债务风险的信号。

18年华夏幸福发了7笔新债,其中4只公司债和3只超短融,合计融资金额达到113亿元。其中3月发行的2笔超短融的票面利率高出8月20日发行的18华夏幸福SCP003票面利率20BP。

华夏幸福2018年上半年公司发行债券收到的现金同比大幅上升80%,但是从公司债券发行与到期情况来看,虽然今年公司新发7只债券,但是仍不足以覆盖今年到期的债券规模,存在一定的再融资缺口。

[12]http://www.cfi.net.cn/p20180523000015.html

事件启示

负面事件导致企业在二级市场上的存量债券估值不断上行,虽然对于企业存量债务的付息成本不会产生影响,但是却影响了企业在资本市场上的形象,可能导致企业后续在债券市场上发债困难和融资成本抬升。

回顾2017-2018年地产调控期间曾身陷风波的地产企业发生了一系列事件,都是随着信用事件曝出以及市场情绪的持续发酵,相关主体个券估值出现大幅跳升。但是从不同信用事件的冲击程度以及后续个券估值和信用利差的走势来看,不同案例之间又呈现显著的差异,反映了投资者情绪的变化。

万达事件:地产企业相对于一些轻资产行业的公司而言,资产变现能力强,企业自身的项目布局以及资产的质量对于其走出困境起到十分重要的作用。万达在面对海外投资政策的转向时,持续大规模出售国内外资产,获取资金回笼,防范可能因银行断贷造成的挤兑危机。随着应对措施的推进,市场担忧有所下降,万达集团债券的估值和信用利差从高位逐渐下行。

龙湖事件:龙湖地产的事件事发突然,可预测性低,在当时的环境下,传闻日甚,假作真时真亦假,引发了债券投资者对于公司的担忧,估值有一定程度的上行,随着实际控制人吴亚军女士的归国,以及拜访银行的积极信号的传递,公司债券估值也快速下行,影响可以说“来也匆匆去也匆匆”。

天房发展:《中信·天房2号贷款集合资金信托计划第二次临时信息披露报告》披露天房集团应于5月18日偿还的2亿本金及利息可能发生违约风险,公司债券估值第二天直接大幅上行约800BP。随后不到一周时间内,天房发展又紧接着收到上交所的问询函,要求其结合公司目前的融资和偿债能力补充披露公司是否存在偿债风险及流动性风险。一时间天房成为舆论的焦点,天房集团和天房发展的债券估值均大幅走高。天房发展在这4家房企中,盈利能力和存货周转率等财务指标的表现上都相对较弱,在15、16年宽松的环境和持续走高的房价刺激下,公司依靠外部融资进行规模扩张,资产总额由15年的243.9亿元提升至2017年的356.8亿,杠杆率也明显提升。公司将于一年内偿还的有息债务本金超过80亿元,短期债务偿还压力较大。同时天房发展控股股东天房集团的混改也一直未产生符合条件的意向投资者,投资者对公司的风险化解仍存在一定担忧,债券估值一直在高位徘徊。

华夏幸福:2018年4月底,上交所向华夏幸福发布问询函,让公司就产业新城业务、房地产开发业务、融资与资金情况等四大类18个重点关注问题做出回复。华夏幸福发布针对上交所问询函的回复公告,公告承认公司存在异地复制不确定性风险,资金和现金流风险,并提出了多项管控措施。公司债券在随后三个月的时间内,收益率持续攀升。随后7月份,华夏幸福137亿向平安资管转让19.70%股权,平安资管的入股让投资者对于华夏幸福风险的担忧短期有所缓释。公司一度将京津冀作为发展重心,这种战略布局也曾让公司享受京津冀一体化的政策红利,但受到2016年年底国内房地产市场调控以来,环京区域调控趋严,政策承压,18年半年报的情况来看,通过空间布局的转移,公司对于环京的依赖程度有所降低。然而公司产业新城的模式下,现金回款周期相对长,前期土地投资和基础设施建设前期投入大,对公司现金流仍然形成一定压力。截止2018年半年度资产负债率为82.1%,虽然同比有小幅下降,但仍然处于较高水平,考虑到永续债和金融机构的少数股东权益之后,公司的负债水平还会有所提升。因此,虽然引入战略投资者后,公司债券估值有一定程度的下行,但是下行幅度较为缓慢,目前仍然处于较高水平。

总结这4家曾陷入风波的地产企业来看:

(1)风险导火索:首先毫无疑问,负面事件均引起了相关企业存量债券估值的跳升。而对于房地产行业而言,其中民营企业数量较多,而民营企业实际控制人的一举一动会牵动资本市场对公司的目光,真真假假的传言,均可能引发境内外股债市场避险情绪的上升,但是这类型风险导火索引起的估值上调并不是一蹴而就的,而是在传闻日甚的背景下,估值逐步大幅上行,相比之下,突发的非标融资等债务违约风险对于公司债券估值上行造成的压力最为直接,因为其他类型债务违约直接提示了公司的资金链风险,债券估值在这种情况下的反映也最为敏感。

(2)事后债务风险化解:负面事件冲击之后,公司化解债务风险过程推进的速度越快,越有利于市场快速恢复对于公司的信心,同时对于基本面本身较为良好的公司,在风险点化解之后,市场的认可度回升速度也相对较快。然而如果公司对于市场对其存疑的问题一直无法有确切的化解方案,不能打消市场疑虑,基本面也没有明显的改善,则公司债券估值的压力会一直存在,一旦再起波澜,还会对估值造成进一步的冲击。

负面事件冲击下,债券发行的存量债券估值往往面临大幅调整,主体的基本面情况对于投资机构制定这类型事件冲击型投资策略有重要意义。实际情况中,当这些房企在负面事件冲击下,估值中枢上行后,仍有部分机构基于公司基本面等情况的判断和跟踪买入获得超额的投资收益。

新闻标题: 曾陷风波的房企如今怎样?万达被侃教科书式危机应对
新闻地址: http://armandsorchardsideinn.com/caijing/282090.html
新闻标签:教科书  风波  万达
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